Simon Lord
Argent

Le resserrement des règles hypothécaires du 9 juillet dernier étouffe les premiers acheteurs et étrangle les ventes de maison. Les experts, toutefois, n'arrivent pas à s'entendre à savoir s'il faut serrer la vis davantage ou donner de l'air au marché.

« Pour les premiers acheteurs, ça fait mal. Depuis l'entrée en vigueur des nouvelles règles ils ont un pouvoir d'achat moindre d'environ 20%. Nous voyons des jeunes gens qui repoussent à plus tard leur achat », insiste Hugo Leroux, président de l'agence hypothécaire Hypotheca.

Après un mois de juillet actif, le marché immobilier dans la Belle Province s'est assoupli en août, selon la Chambre immobilière de Québec (CIQ). Des chiffres pour la région de Québec semblent confirmer la tendance. Le nombre de ventes en août a chuté de 26% par rapport au même mois l'an dernier, alors que le chiffre d'affaires a diminué de 19%. Ce qui n'a pas empêché le prix moyen de croître de 12%.

En juin dernier, Ottawa annonçait que la période d'amortissement des prêts hypothécaires assurés par la Société canadienne d'hypothèques et de logement (SCHL) serait réduite de 30 à 25 ans.

Les nouvelles règles entrées en vigueur en juillet dernier devraient avoir un effet plus important que les précédents changements réglementaires, calcule la TD. C'est qu'elles touchent une plus grande partie du marché immobilier et érodent plus largement l'accessibilité, surtout pour les premiers acheteurs.

D'ici le début de l'année 2013, le dernier resserrement des règles hypothécaires devrait avoir réduit les ventes de maison de 5% et les prix de 3% par rapport à ce qu'elles auraient été sans les changements.

La croissance du crédit devrait, par ailleurs, ralentir d'un point de pourcentage. « Ça semble minime, mais c'est significatif si on considère que le crédit augmente à un taux de 5% », explique Craig Alexander, économiste en chef au groupe TD.

Il ajoute que les règles ont par ailleurs permis de ralentir la croissance de l'endettement d'environ 10%. Sans celles-ci, les Canadiens seraient aujourd'hui endettés à 160% de leurs revenus, niveau auquel les économies américaines et britanniques ont commencé à prendre l'eau.

Serrer la vis

La Banque TD estime que les changements réglementaires opérés jusqu'à présent ont été bénéfiques et ont permis de contenir l'endettement et les ventes de maison. En l'absence d'une hausse de taux, dit Craig Alexanger, les effets sur les prix sont toutefois modérés.

« Une hausse de taux d'intérêt est nécessaire. L'accroissement de 1% que nous prévoyons en 2013-2014 sera donc une bonne chose, car elle permettra de faire diminuer les prix », prédit M. Alexander.

La Banque TD calcule que le marché canadien est surévalué de 10% à 15%, quoique les chiffres soient considérablement moins importants pour le Québec.

Règles de trop?

Hugo Leroux estime que les dernières règles sont peut-être allées trop loin et que les emprunteurs réussissent à s'en tirer grâce à des taux d'intérêt très bas.

« Pour un prêt fixe de cinq ans, on oscille près de 3%. La moyenne historique est plutôt de 5%. Les règles seront probablement détendues d'ici quelques années », prévoit-il.

Il exclut toutefois une baisse de prix. « Les prix des maisons baissent rarement, car les gens ne veulent pas vendre à un prix moins élevé qu'ils ont payé. Ils préféreront continuer d'habiter leur demeure », dit-il.