Des prix moins élevés pour l’immobilier commercial?

Bien que les prix des propriétés commerciales soient à la hausse depuis plusieurs années, il se pourrait fort bien que la tendance se renverse prochainement.

Selon les dernières statistiques publiées par la firme immobilière CB Richard Ellis, les taux de capitalisation augmentent légèrement dans certains marchés. Dans l’industrie, les taux de capitalisation constituent la méthode d’établissement des prix des immeubles commerciaux.

Ils constituent en fait un taux de rendement sur l'investissement. Le taux de capitalisation est déterminé en divisant les flux de trésorerie d’un immeuble (le cash flow)par la valeur de l’actif. Un immeuble ayant des flux de trésorerie de 100 000$ et qui serait évalué à 1M$ aurait un taux de capitalisation de 10%. Un peu comme le rendement d’une obligation, des taux de capitalisation qui augmentent sont indicatifs de prix à la baisse.

La communauté immobilière craint qu’en raison des coûts d’emprunts plus élevés, il sera plus difficile de rentabiliser des acquisitions d’immeubles par emprunt. Alors que les coûts d’emprunts augmenteront, les taux de capitalisation devront aussi augmenter de façon à ce que les transactions aient du sens, financièrement parlant.

«Un débat a cours au sein de la communauté de l’immobilier au sujet de l’effet potentiel des coûts d’emprunts plus élevés sur les prix », affirme Frank Mayer, un analyste du secteur qui a pris sa retraite après y avoir travaillé pendant 35 ans.

Certains commentateurs estiment que des fonds institutionnels et régimes de retraites, qui sont immunisés aux problèmes de dettes, attendent pour faire des acquisitions. La demande ferait en sorte que les prix moyens ne bougeraient pas.

Les taux de capitalisation sont déjà à un plus bas de tous les temps dans la plupart des marchés au pays. L’un des exemples marquants est probablement le marché des appartements de Vancouver, où les investisseurs sont prêts à accepter un rendement de 3,5% sur un immeuble en hauteur.

Le fait est que l’immeuble de Vancouver paie un point de pourcentage de moins que l’obligation à 10 ans de la Banque du Canada, un instrument financier sans risque qui génère un rendement d’environ 4,5%. S’il trouve preneur, c’est que les investisseurs de Vancouver et d’autres marchés chauds, tels que Calgary et Edmonton, paient une prime pour la croissance potentielle en revenu et en capital.

«Si vous investissez en Alberta où les loyers sont en hausse de 40% par rapport à l’année précédente et vont encore augmenter de manière significative, un taux de capitalisation de 5% n’est pas vraiment un taux de 5%. Vous savez ce que les rendements vont être dans l’avenir», soutient M. Mayer.

Michael Cooper, chef exécutif chez Dundee REIT, qui a vendu le mois dernier pour 2,4G$ d’actifs au Québec, en Ontario et à Terre-Neuve à GE Real Estate, estime qu’il existe une nouvelle réalité dans le marché qui a un effet sur les prix.

«De 1995 à 2005, on ne parlait que des revenus courants. Mais maintenant, nous avons de la croissance dans les tarifs de location dans presque tous les marchés du pays. Il y a davantage de valeur qui provient d’une croissance (anticipée)», a-t-il dit au Financial Post, dans un article publié samedi.

«Aujourd’hui, il est certain que vous payez plus d’intérêt et que les taux de capitalisation sont plus bas, mais nous n’en sommes qu’au Jour 1. Nous anticipons tous une croissance des revenus».

CB Richard Ellis croit qu’il pourrait y avoir un certain mouvement à la baisse dans les taux de capitalisation, mais il est plutôt d’avis que les prix seront stables.

Mais Ross Moore, directeur de recherche de Colliers International de Boston, est plus pessimiste.

«À chaque rencontre ou appel-conférence auquel je participe ces jours-ci, il y a toujours quelqu’un qui me parle d’une entente qui ne tient plus». Les coûts à la hausse de la dette font en sorte qu’il y a beaucoup de renégociations, soutient-il.

«Il y a un ton général de prudence dans le marché», dit M. Moore. «J’ai appris depuis longtemps que les fondamentaux n’établissent pas les valeurs de l’immobilier; la liquidité et l’accès au capital le font. Point.»

Et les problèmes que l’on voit aux États-Unis s’étendront au Canada, croit-il. «Les marchés des capitaux sont globaux. Il ne s’agit pas que d’un problème américain.»

ARGENT, d'après le Financial Post