Le condo, un trou noir financier ?

Michel Munger
Argent

Il y a péril en la demeure... pour les propriétaires de condos. Deux experts sonnent l'alarme sur la bombe qui explosera, tôt ou tard, au visage des copropriétaires qui négligent l'entretien de leur édifice.

 Photo : Agence QMI

L'avocat Yves Joli-Cœur, associé principal chez De Grandpré Joli-Coeur, passera des messages clairs au coloque automnal du Regroupement des gestionnaires et copropriétaires du Québec (RGCQ). L'événement se tient samedi à Laval.

Le juriste avertit que la loi 122, adoptée à la fin 2010, permet à la Régie du bâtiment du Québec de préparer un nouveau règlement. Celui-ci, qui devrait être annoncé dans quelques mois, poussera les syndicats de copropriété à produire un rapport d'expert sur l'état de leurs édifices.

Une fois les déficiences mises au jour, les administrateurs devront effectuer des travaux d'urgence. Parfois, ce seront les assureurs qui leur forceront la main, en menaçant de hausser leurs primes, de changer leur couverture ou de la retirer. Si le fonds de prévoyance est insuffisamment garni, des cotisations spéciales monstres devront être prélevées.

«Le scénario est écrit et il va se dérouler dans cinq, dix ou quinze ans à moins que l'on affronte le problème dès aujourd'hui, indique Yves Joli-Coeur. Je vois fréquemment des propriétaires se faire réclamer des cotisations de 10 000 à 15 000 $ par tête pour réaliser des travaux urgents.»

Les propriétaires qui vivent d'une paie à l'autre n'en ont pas toujours les moyens, ajoute-t-il. «L'élastique financier pète. Je commence à voir ce genre de situation se produire à Montréal.»

L'origine du problème est le manque de prévoyance des copropriétaires, estime M. Jolicoeur. «Les gens veulent avoir des charges communes au ras des pâquerettes. Selon eux, leur condo est dévalué si ça coûte trop cher.»

Une mentalité de locataire

Même son de cloche du côté de Hélène Lamontagne, directrice des services techniques et juridiques au Bureau d’assurance du Canada (BAC).

«Le parc immobilier vieillit, dit-elle, et nous voyons les conséquences des syndicats qui n'entretiennent pas les bâtiments parce qu'ils n'arrivent pas à vendre l'idée aux copropriétaires.»

«On dirait que les gens adoptent une mentalité de locataire quand ils arrivent dans un condo, poursuit Mme Lamontagne. C'est malheureux parce que les investissements sont gros et leur comportement diminue la valeur de revente. Ce n'est pas facile de vendre son unité quand l'acheteur potentiel sait qu'une facture de 30 000 $ l'attend dans six mois.»

Cette spécialiste de l'assurance réclame que Québec impose la planification de l'entretien à long terme des édifices, comme l'Ontario le fait déjà.

«Depuis des années, ajoute Yves Joli-Coeur, j'insiste pour que l'État réforme le cadre législatif de la copropriété au Québec, parce qu'il s'agit d'un mode d'habitation de premier plan en centre urbain.»

michel.munger@tva.ca