Le pays menacé par une bulle immobilière

Stefania Moretti
Agence QMI

Pour la première fois depuis 30 ans, Montréal, Ottawa, Toronto, Vancouver, Calgary et Edmonton sont menacées par une bulle immobilière qui pourrait provoquer une baisse de la valeur des propriétés de près de 40 % dans certains secteurs, a averti le Centre canadien de politiques alternatives (CCPA) dans un rapport publié mardi.

Par le passé, explique le CCPA, le prix moyen des maisons dans ces « zones sensibles » se situait entre 150 000 $ et 220 000 $. Aujourd’hui, ce prix dépasse les 300 000 $.

« L’explosion des bulles immobilières se produit rarement au Canada, mais la forte augmentation du prix des maisons dans toutes ces villes montre tous les signes d’un accident sur le point de se produire », a expliqué David Macdonald, l’auteur du rapport.

Benjamin Tal, économiste en chef et spécialiste de l’immobilier à CIBC Marchés Mondiaux, trouve pour sa part que le terme de « bulle » est mal choisi. Il ne reflète pas, selon lui, la situation au pays, même s’il admet que les prix sont effectivement surévalués et ne pourront que diminuer.

Les marchés immobiliers des six villes, les plus importants du pays, paraissent en tout cas bien plus instables qu’une génération plus tôt, notamment après l’augmentation soutenue des prix observée sur la période 2002-2007, indique le rapport du CCPA.

Il y a 10 ans, le prix de vente des maisons représentait environ 3 à 4 fois le revenu annuel moyen des Canadiens. Aujourd’hui, ce prix représente entre 4,7 et 11,3 fois le revenu annuel moyen au pays.

Alors que les prix augmentent, les détenteurs d’hypothèque se retrouvent de plus en plus exposés aux fluctuations des taux, a souligné David Macdonald. Et à mesure que les taux d’intérêt se rapprochent de zéro, les détenteurs d’hypothèques à taux variable ont de plus en plus de mal à honorer leurs paiements mensuels.

En utilisant l’effondrement du marché immobilier américain de 2006 comme modèle et en simulant les conditions actuelles du marché, le CCPA estime que les propriétaires de Montréal et d’Edmonton pourraient être durement touchés. Leurs propriétés pourraient respectivement perdre 34 % et 38 % de leur valeur au cours des trois prochaines années, selon le pire des scénarios.

En termes de valeur, les propriétaires de Vancouver seraient les plus exposés et pourraient perdre en moyenne 200 000 $.

Reste que Benjamin Tal ne croit pas à un scénario aussi dramatique. « Je ne vois vraiment pas ce qui pourrait provoquer une perte de valeur aussi rapide. »

Si ses prévisions sont plus sereines, c’est parce qu’il estime que le marché repose sur des bases qui demeurent solides. L’analyste de CIBC table donc sur une baisse moins sévère que celle du CCPA. Elle serait de 10 % en moyenne et, au pire, pourrait atteindre 15 % dans certaines villes.

« Je ne fais pas partie de ceux qui voient un désastre se profiler à l’horizon », a indiqué M. Tal.

Le Canada a déjà connu trois bulles immobilières, rappelle le rapport: deux à Vancouver et une à Toronto.